Centros Logísticos

A lo largo de la segunda etapa de 2019 se incorporaron 79.500 m² al inventario, lo que significó un aumento del 4,35%, continuando con la propensión a la incorporación de metros observada desde el año 2018.

El inventario de centros logísticos cerró el año con un total de 1.905.332 m², representando un 14,46% de crecimiento interanual. Los nuevos metros ingresados (79.500 m²) corresponden a un desarrollo en CABA, que hasta el momento no presentaba oferta de centros logísticos.

La zona Norte GBA continuó con el comportamiento presentado durante el primer semestre, ya que se agregaron 20.000 m² a su inventario, lo que representó el 25,16% del total de los metros ingresados.

Durante el período analizado se ofertaron 209.257 m², un 1,24% más que el período anterior, y la tasa de vacancia se ubicó en 10,98% con una disminución del 1,28% con respecto al S1 2019. El comportamiento del indicador es comparable a aquel de los últimos meses del 2018, que marcó un 10,11%, con una diferencia de sólo 0,84 puntos porcentuales.

La mayor tasa de vacancia se presentó en CABA con un 62,79% (27.000 m²), aunque esta medición corresponde a un único centro logístico. Le sigue Sur GBA con un 18,94% (57.252 m²) que continúa con la inclinación a la liberación de espacios observada en los primeros meses del año (2,98 puntos porcentuales por encima), a pesar de que el área no ha percibido variaciones en su inventario.

Oeste GBA cerró con 3,87% de tasa de vacancia y permanece como la zona con menos metros ofertados (23.905 m²). Norte GBA, por el contrario, registró una vacancia de 8,73% y continúa lógicamente siendo el área con mayor cantidad de metros disponibles (116.096 m²) ya que cuenta con el mayor inventario.

Con respecto a los valores de Asking Rent, el promedio de mercado se ubicó en 5,57 USD/m². Esta cifra denota un descenso del 5% con respecto al período anterior y del 7% interanual, evidenciando una baja de precios desde el año 2018.

En general, las zonas de GBA se comportaron de manera similar. Allí se observó un descenso generalizado de los precios y fue en la zona Oeste donde se registró la mayor variación descendente, un 10% con respecto al S1 2019.

En las zonas Norte y Sur GBA los precios cerraron en 5,48 y 6,14 USD/m² respectivamente, mientras que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el Asking Rent promedio fue de 7,5 USD/m², el valor más alto del mercado.

Durante el período analizado se registró una absorción neta positiva de 101.473 m². Este indicador se encuentra sesgado por la tendencia observada desde el 2018 al ingreso de nuevos metros mayormente ya ocupados (61,2% del total de los metros ingresantes corresponden a desarrollos BTS), hecho que ocurre principalmente en centros logísticos tipo A. Los inmuebles tipo B mostraron un comportamiento similar al S1 2019 con absorción neta positiva de 36.505 m².

A pesar de encontrarse en un momento de menor demanda, el mercado de centros logísticos se mantiene en crecimiento en términos de inventario.

Naves Industriales

La disponibilidad registrada* es de 892.328 m² para naves en alquiler y 688.598 m² para naves en venta, lo que representa un aumento semestral del 14,46% y 7,49% respectivamente.

La disponibilidad actual se ubicó en un total de 892.328 m², lo que representó un aumento del 14,46% con respecto al período anterior y un 21,34% interanual. Continúa la tendencia a la polarización de la oferta en la zona Norte GBA con un 42,3% (377.438 m²) del total, seguido por CABA (195.669 m²) y Sur GBA (184.742 m²) con 21,93% y 20,7% respectivamente. Oeste GBA se establece como la zona con menor oferta del mercado (134.479 m²), un 15,07% del total, observándose en general un aumento de la disponibilidad en todas las zonas.

Es importante destacar que el 34% (133.114 m²) de los metros ofertados en la zona norte de GBA se concentran en el Área de Promoción el Triángulo y sus alrededores, lo que la consolida como uno de los polos industriales más importantes de la zona.

El Asking Rent promedio del mercado fue de 4,1 USD/m², lo que denota una caída del 8,13% (0,39 USD/m²) con respecto al período anterior en línea con la tenencia a la baja del mercado.

En el mercado de naves industriales ofertadas para la venta, la etapa analizada concluyó con una disponibilidad de 688.598 m², lo cual significó un aumento del 7,49% semestral y del 11,5% con respecto al mismo período del año anterior (617.594 m²). Se observaron dos tendencias en el mercado: en CABA y Oeste GBA la oferta disminuyó, mientras que en Norte y Sur GBA se vio incrementada.

La distribución geográfica no muestra grandes variaciones con respecto al período anterior. Un 47% de la oferta (326.151 m²) se concentra en Norte GBA, zona que presenta la mayor variación positiva con respecto al S1 2019 (273.949 m²), es decir, un aumento del 19,06% en metros disponibles.

La zona Sur GBA representa el 17% de la oferta y cerró con 117.896 m² en venta, un 3,34% más que el semestre anterior. En cambio, los metros ofertados disminuyeron en CABA (0,54%) y Zona Oeste GBA (6%). A pesar de esto, ambas zonas mostraron una paridad en la distribución total de la oferta, 19% y 17% respectivamente

Parques Industriales

Durante el segundo semestre del año pudo observarse una baja generalizada en los valores en el mercado.

En la oferta de terrenos en predios industriales los valores de venta disminuyeron en todo el mercado a excepción de la zona Oeste GBA, donde se mantuvieron estables. En general, se incrementó la brecha de precios entre las distintas áreas del Gran Buenos Aires.

En la zona Norte GBA el Asking Price promedio se ubicó en 106,40 USD/m², allí se encontraron valores que van desde 38 hasta casi 160 USD/m², destacándose el Parque Industrial de Tigre con la cifra más alta de la zona; contrariamente al S1 2019 cuando el Parque Industrial Pilar ostentaba el máximo valor.

La zona Sur GBA acusó la mayor variación del período, con un descenso del 13,70% y un Asking Price promedio de 101,28 USD/m².

Oeste GBA sigue siendo la zona con menos disponibilidad de tierra. Además, fue la única que percibió un aumento de los valores (11,06%), llegando a un promedio de 70,53 USD/m². Esta cifra se ve traccionada por ofertas puntuales que afectan positivamente los valores y le permiten separarse de la baja generalizada del mercado. Por su parte, Norte GBA se establece como la zona con la mayor cantidad de metros disponibles y el Asking Price más alto del mercado (106,4 USD/m²).

En cuanto a naves dentro de Parques Industriales, se encuentran actualmente 335.652 m² disponibles para la renta, lo que representa un aumento del 16,02% con respecto a los meses anteriores. El Asking Rent promedio del mercado sufrió una caída del 4,73% ubicándose en 3,95 USD/m².

Existió una merma generalizada de los valores en todas las zonas del mercado. En el sur del Gran Buenos Aires, área que promedia el mayor precio (4,18 USD/m²), cayó 3,53% en comparación con el primer semestre. También presentó una disminución 11,44% en su disponibilidad al contabilizar 94.956 m² en alquiler.

Oeste GBA es la zona con menos metros disponibles, tan solo el 7% de la oferta total del mercado. Allí el período finalizó con un valor promedio de 3,95 USD/m², aproximadamente 10% por debajo de la última medición.

En Norte GBA se observó un comportamiento similar al del semestre anterior, concentrando el 65% del total de los metros ofertados. La zona promedió un Asking Rent de 3,71 USD/m², probablemente afectado por el amplio rango de valores registrados dentro del sector, que va desde los 1,35 hasta los 10 USD/m², así como también por superficies promedio mayores que las de otras zonas.

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