Por Alejandro Badino, CEO de Colliers Argentina
El año 2025 marcó un punto de inflexión para el real estate corporativo en Buenos Aires. Con indicadores macroeconómicos más estables, una leve desaceleración inflacionaria y la estabilización del dólar, el mercado, si bien es distinta la situación según cada segmento del mismo, comenzó a mostrar señales positivas en oficinas, retail e industrial/logístico. Como ejemplo, podemos citar que la absorción neta total en en el mercado corporativo de oficinas superó los 24.000 m², confirmando un cambio de tendencia. Desde Colliers, observamos no sólo una mayor dinámica operativa, sino también una renovada y prudente visión de largo plazo en la toma de decisiones estratégicas.
Oficinas: eficiencia, bienestar y potencial de crecimiento
El mercado de oficinas premium consolida su recuperación: la vacancia descendió a 12,79% al cierre del Q3 2025, una baja considerable frente al 16,92% registrado a finales de 2024. Esta mejora estuvo acompañada por una absorción neta positiva de 24.394 m², reflejando un renovado dinamismo en la demanda de espacios corporativos. Este repunte refleja una demanda creciente por espacios de alta calidad, alineados con criterios ESG y diseñados para potenciar la cultura corporativa y el bienestar.
La operación más emblemática del año fue la de J.P. Morgan, que alquiló un edificio completo de 25.000 m² en el Centro Empresarial Núñez. Es la mayor expansión corporativa registrada en Buenos Aires en las últimas dos décadas y consolida a Núñez como nuevo polo corporativo. Esta decisión estratégica refuerza la confianza institucional en el país y confirma la tendencia hacia entornos eficientes, sostenibles y con visión de largo plazo.
De mantenerse el ritmo actual de absorción —y con escaso desarrollo nuevo previsto—, la demanda podría superar a la oferta disponible en los próximos años. Tras la entrega de un nuevo edificio en 2025, se esperan escasos desarrollos clase AAA para los próximos años, lo que anticipa un escenario de escasez futura.
Otro desafío estructural es la atomización de la propiedad en muchos edificios corporativos. La multiplicidad de dueños —resultado del cepo y la coyuntura— dificulta inversiones en actualización y gestión eficiente. A nivel global, estos activos suelen tener un único propietario, lo que permite decisiones más ágiles y coherentes.
En paralelo, se redefine el vínculo entre empresas y espacios de trabajo. Las compañías ya no actúan como simples inquilinas, sino como huéspedes que exigen experiencias integrales: accesibilidad, entorno, servicios, tecnología y bienestar. El diseño de oficinas hoy implica entender cómo las personas quieren trabajar. Y eso convierte al desarrollo corporativo en una disciplina centrada en el usuario.
Retail: resiliencia, eficiencia y atracción internacional
En retail, las marcas seguirán apostando por locales físicos como puntos de conexión esenciales dentro de una estrategia omnicanal cada vez más consolidada. Si bien el mercado argentino aún no muestra desarrollos conceptuales avanzados, se fortalece la eficiencia operativa y la adaptabilidad de los formatos. Corredores como Florida —con la mayor superficie vacante—, Santa Fe (Pueyrredón) —con valores de alquiler récord que alcanzan los 45,50 USD/m²— y Alicia Moreau de Justo, siguen siendo ejes comerciales desafiantes en visibilidad, flujo peatonal y accesibilidad. Un dato relevante: grandes marcas internacionales evalúan ingresar al país. Pedro Aguirre Saravia, socio del grupo que trajo Decathlon, confirmó que “nos gustaría también desembarcar con Leroy Merlin”, lo que refleja un renovado interés por parte de retailers globales en el mercado argentino.
Industrial y logístico: tecnología, infraestructura y escala como ventaja competitiva
El sector industrial y logístico se está acomodando a la nueva economía y se encuentra en un proceso de transformación, con una absorción neta de 34.676 m² y precios estables en 7,25 USD/m² en el segmento logístico. El dinamismo se concentra en el corredor Norte del GBA, que alberga el 67% del inventario. La tendencia hacia parques industriales premium, infraestructura energética eficiente y terrenos específicos para logística anticipa una etapa de escalamiento productivo donde este segmento se posiciona como plataforma clave para la competitividad empresarial.
Perspectivas 2026: eficiencia, estrategia y oportunidades estructurales
El 2026 será un año de consolidación de la nueva economía, sujeta a la reformas necesarias para lograr un mayor dinamismo. La profesionalización del mercado, la necesidad de eficiencia operativa y el reordenamiento macroeconómico crean un terreno fértil para redefinir el negocio inmobiliario con foco en el valor estratégico de los activos. Desde Colliers, sabemos que el real estate dejó de ser una cuestión de metros cuadrados para convertirse en una herramienta clave para atraer talento, innovar y consolidar identidad corporativa. El balance de 2025 demuestra que, incluso en contextos desafiantes, se puede avanzar con decisiones estratégicas y fundamentos sólidos. De cara a 2026, el desafío estará en la eficientización de la gestión de portfolios de real estate y planificar con visión de largo plazo. La sostenibilidad, la eficiencia y la adaptación a nuevas formas de habitar el trabajo serán ejes centrales del desarrollo inmobiliario en los próximos años.
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Acerca de Colliers
En Argentina, Colliers cuenta con más de 60 años de experiencia en el mercado local, brindando servicios inmobiliarios a compañías locales e internacionales en las más importantes ciudades del país. Actualmente, posee un equipo multidisciplinario de profesionales de alta performance y trayectoria en el mercado. Asimismo, brinda servicios inmobiliarios a desarrolladores, propietarios, corporaciones e inversionistas como: Brokerage (Representación de propietarios y de inquilinos); Valuaciones y Consultorías; Soluciones Corporativas; Inversiones; Project Management y Planeamiento de espacios. Su diferencia es radical en cuanto a la calidad de su servicio. Al presente, es el asesor de elección para muchas de las empresas más innovadoras y exitosas del mundo.
